Горьковское ш., 30 км от МКАД
Ромашка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 40 м², участок 5,2 сот., щитовой.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 50 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,41 млн → дом ≈386 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 24 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −404 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ногинск ≈4,4 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13127
Рейтинг 39/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 209 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 414 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 386 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кристалл СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 13,5 сот. | 4 800 000 | 355 556 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 20 сот. | 6 100 000 | 305 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 18 сот. | 5 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 490 / 55 556 / 141 283 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 407 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 287 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -404 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Здоровье СНТ | 46 м² | 6,8 сот. | 6 499 000 | 141 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Березка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 49 м² | 6,2 сот. | 1 200 000 | 24 490 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 700 000 (+50 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 800 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в Снт, асфальтированная дорога до улицы, дом расположен на 13 Парковой улице. Расчистка снега постоянно, на улице соседи, живущие круглый год. Дом щитовой, внутренняя отделка деревом. На участке плодовые деревья и кустарники. Также на участке хозблок 2.2х6 метров (душ с печным подогревом воды, кухня, сарай). До остановки автобуса в Ногинске 25 минут пешком через сосновый лес. В 2027 году запланирована газификация Снт, начало работ 12.2026 г.