Горьковское ш., 46 км от МКАД
Кардиолог СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 817 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −705 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ковригино ≈6,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13121
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 22 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 083 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Природа-4 СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье СНТ | 6 сот. | 1 248 856 | 208 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерье д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 20 сот. | 4 800 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 7,8 сот. | 2 000 000 | 256 410 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 000 / 45 806 / 81 818 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 268 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -705 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Кузнецы СНТ | 55 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Березка СНТ | 51 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 49 020 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Большое Буньково д. | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ковригино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Субботинские Дачи КП | 50 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кузнецы д. | 60,5 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 76 033 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Керамист СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Искра СНТ | 51 м² | 8,3 сот. | 1 200 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дубки СНТ | 50 м² | 8 сот. | 350 000 | 7 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 900 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Снт Кардилог. Павлово-посадский район. Проезд круглогодичный. Участок ровный. Соседи все проживают сезонно и круглогодично. В пешей доступности магазины круглосуточные, красивейшее озеро для купания и рыбалки, Храм. Возможен торг. Один взрослый собственник.