Горьковское ш., 51 км от МКАД
Комета СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 21.06.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 503 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −80 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈10,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13120
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 33 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 503 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 397 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Посадская Слобода СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 38 650 / 57 500 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 743 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 656 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 569 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 394 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 121 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.3 км | Березки СНТ | 48,5 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 45 361 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Вертикаль СНТ | 45 м² | 6 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кулиги-3 СНТ | 45,7 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 43 764 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Луч-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 600 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Орбита СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Луговина СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Луговина СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Следово д. | 50 м² | 6,5 сот. | 1 990 000 | 39 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | ЭЛЕОН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добротный каркасный дом в живописном месте (регистрируется по усмотрению нового собственника), на участке декоративный пруд (можно запустить рыбу), в пешей доступности (800м) большой водоем для купания и отдыха, детская спортивная площадка, охрана со шлагбаумом на въезде, круглогодичный доступ.