Горьковское ш., 37 км от МКАД
Энергия-86 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 52 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈700 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −876 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈4,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13119
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 33 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 462 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энергия-86 СНТ | 12 сот. | 1 190 000 | 99 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Затишье пос. | 49 сот. | 13 700 000 | 279 592 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 40 сот. | 9 200 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 35 сот. | 10 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | М-7 Волга 59-й км | 49 сот. | 9 800 000 | 200 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 000 / 43 172 / 76 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 224 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 113 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 779 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Восточное СНТ | 53,2 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 41 353 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дубки СНТ | 50 м² | 8 сот. | 350 000 | 7 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Елочка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Астра СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 48 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Большое Буньково д. | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сирень СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Восточное СНТ | 48 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находится недалеко от Горьковского шоссе, на участке есть теплица, есть хозблок, за забором лес и пруд, летний душ, кусты с культурными растениями, цветы, плодовые деревья, участок ухожен. Дом + хозблок+ земельный участок, имеют 3 кадастровых номера, и отображены в публичной кадастровой карте.