Горьковское ш., 28 км от МКАД
Топограф СНТ, Богородский гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Земля ≈292 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,75 млн → дом ≈240 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈691 тыс. / целевая ≈622 тыс. / пессимист. ≈553 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −260 %, ROI −72 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ногинск ≈5 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13114
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 152 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 291 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 750 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кристалл СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березовый Мостик д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березовый Мостик д. | 18 сот. | 7 020 000 | 390 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Оселок д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Оселок д. | 5 сот. | 1 900 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Семья сад. уч. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Оселок д. | 39 сот. | 28 000 000 | 717 949 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 944 / 43 750 / 127 778 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 691 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 656 000 ₽ |
| продажа: целевая | 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 553 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 438 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −260 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Дружба Плюс СТ | 18 м² | 6 сот. | 449 000 | 24 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Искра-911 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | 14 м² | 9 сот. | 850 000 | 60 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.1 км | Лесное СТСН | 15 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 333 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Магнит СНТ | 16 м² | 6 сот. | 700 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Северное СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 300 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Северное СНТ | 12 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Путеец СДТ | 18 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Калина СНТ | 18 м² | 5 сот. | 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Дубровка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 550 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 15 м2 с участком 6 соток в Снт. Дом построен из сэндвич-панелей в 2015 году. Внутри две комнаты, требуется ремонт. На участке расположены дополнительные постройки, включая хозблок. Есть терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. Домик расположен в живописном месте с асфальтированной дорогой и удобным доступом к общественному транспорту. В шаговой доступности магазин. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализации нет. Электричество подключено. Санузел находится на улице. Этот объект идеально подойдёт для тех, кто ищет спокойствие и уединение в окружении природы. Дороги чистят, многие проживают круглый год. Дом оформлен, как садовый, прописка невозможна. Один взрослый собственник. Показы по договоренности!