Горьковское ш., 19 км от МКАД
Металлист СНТ, Богородский гор. округ
Дача 80 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 87/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈491 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,04 млн / целевая ≈6,34 млн / пессимист. ≈5,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,33 млн ₽, маржа 41 %, ROI 71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кашино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13112
Рейтинг 87/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 490 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 436 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Прометей СТ | 5,3 сот. | 2 600 000 | 490 566 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-215 СНТ | 48 сот. | 5 190 000 | 108 125 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-215 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Монино пгт | 24 сот. | 25 000 000 | 1 041 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Монино ДНТ | 12 сот. | 10 500 000 | 875 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Монино пгт | 30 сот. | 14 700 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кашино СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Обухово пгт | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шульгино д. | 43,8 сот. | 24 539 200 | 560 256 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шульгино д. | 47,1 сот. | 24 015 900 | 509 892 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 94 595 / 124 688 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 043 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 691 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 339 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 334 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Карьер СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 80,2 м² | 6,5 сот. | 10 000 000 | 124 688 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Горелый Лес СНТ да: «душевой» + «заезжай и живи» | 80 м² | 6,5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Купавна-ЗИЛ СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 74 м² | 7,7 сот. | 7 000 000 | 94 595 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачю снт металлист. В черте города. Электросталь. Горьковское шоссе. 36 км от москвы. Хорошее собщение. Рядом остановка на москву. В шаговой доступности. Через дрогу торговый. Центр. Эльград. Требуется небольшой ремонт летний душ. Догора зимость постоянно. Чиститятся. Фруктовые деревья. Адекватные. Соседи. Охраняемая. Территория. Шланбаумнг. Членская. Книжка тех паспорт. Быстрое. Переофомление. Без посредников. И агентов. Дорога к даче зимой постоянно чистится.