Горьковское ш., 28 км от МКАД
Пушкино д., Электросталь гор. округ
Дача 60 м², участок 9 сот., брус, 2010 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 322 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −470 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈4,4 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13111
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 774 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 322 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 677 990 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 966 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ветеран-2 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пушкино-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ногинский Медик СНТ | 10,5 сот. | 400 000 | 38 095 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Машиностроитель СНТ | 14 сот. | 380 000 | 27 143 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба Плюс СТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба Плюс СТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба Плюс СТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба Плюс СТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новая Березка-2 СТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 333 / 50 833 / 66 667 |
| цена объекта | 1 999 990 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 992 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 038 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 886 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 734 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -469 992 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Пушкино-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Горелый Лес СНТ | 60 м² | 9 сот. | 3 050 000 | 50 833 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 60 м² | 12 сот. | 920 000 | 15 333 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Горелый Лес СНТ | 55,9 м² | 6,3 сот. | 2 890 000 | 51 699 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Всегингео СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 999 990 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Восход СНТ | 65 м² | 10,6 сот. | 2 450 000 | 37 692 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Пущино СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пушкино-2 СНТ | 68 м² | 8 сот. | 3 950 000 | 58 088 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 60 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Горелый Лес СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 2 650 000 | 48 182 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 999 999 | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 950 000 (−49 999) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 500 000 (−450 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 000 000 (+400 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 400 000 (−500 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 999 990 (−400 010) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Недавно построенный дом с новым ремонтом ждет своих хозяев! Рядом большой участок земли, беседка и сарай в посёлке Пушкино, всего в 2 км от Электростали. Магазин и остановка рядом. Подробности обсудим на месте! Ипотека не подходит, Интересен обмен автомобилем.