Горьковское ш., 70 км от МКАД
Перовец СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 44 м², участок 6,4 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 494 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 21 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −991 тыс. ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Крутое ≈2,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13110
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 239 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 494 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 506 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 227 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Феникс СДТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Перовец СДТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клондайк СДТ | 6,7 сот. | 730 000 | 108 955 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клондайк СДТ | 10 сот. | 499 000 | 49 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Содружество СНТ | 9,2 сот. | 550 000 | 59 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Содружество СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Текстильщик-3 СНТ | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прокудино пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прокудино пос. | 8,8 сот. | 1 950 000 | 221 591 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прокудино пос. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 35 698 / 48 780 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 736 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 649 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 562 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 389 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -991 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Текстильщик-2 СНТ | 47,8 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 38 703 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Текстильщик-3 СНТ | 49,2 м² | 6,5 сот. | 2 400 000 | 48 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 50 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карболитовец СДТ | 50 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карболитовец СДТ | 52 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Вертолет-1 СНТ | 42 м² | 5 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Вертолет-1 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся комфортная дача всего в 2,5 км от ж/д станции Крутое (г. Орехово-Зуево, район пос. Прокудино). На участке 6,4 сотки дом 44 кв. М из красного кирпича на прочном фундаменте из ж/б блоков. Внутри две комнаты, стены отделаны качественной вагонкой, на полу линолеум, отопление печное. Дополнительно на участке есть ещё одно жилое строение с печкой и хозблок для инвентаря. Водопровод централизованный, вода отличного качества, а как резерв колодец с насосом. Везде проведено электричество, в планах газификация посёлка. Туалет уличный. Сам участок ухоженный: растут яблони, слива, ягодные и декоративные кустарники с деревьями. Очень тихое и уютное место. Почему Выгодно работать с Федеральной компанией "Этажи"? - Гарантия юридической защиты Безопасная Сделка. - Современные онлайн сервисы, включая электронную регистрацию и Безопасные Расчеты. - Ипотека по самым низким ставкам, включая страхование Экономия Средств. - Сопровождение сделок по новостройкам и строительству Ижс для наших клиентов Бесплатно. - Межрегиональные и Международные сделки любой сложности Сопровождение Под Ключ. - Эксклюзивные скидки для клиентов компании "Этажи" от партнеров по программе "Этажи Бонус". Код пользователя: 192062. Номер в базе: 13481241.