Горьковское ш., 42 км от МКАД
Феникс СНТ, Богородский гор. округ
Дача 28 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,41 млн → дом ≈589 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Вохна ≈6,6 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13109
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 201 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 411 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 036 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Золотые пески СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Форос СНТ | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родник СНТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большие Дворы пгт | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Грибанино д. | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Большое Буньково д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Грибанино д. | 14 сот. | 2 900 000 | 207 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Большое Буньково д. | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Грибанино д. | 8 сот. | 1 990 000 | 248 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Грибанино д. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 200 / 48 490 / 80 769 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 314 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 183 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 051 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 209 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Золотые пески СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 3 990 000 | 133 000 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дубрава КП | 25 м² | 7,2 сот. | 3 200 000 | 128 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Богослово СНТ | 26 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 80 769 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Елочка СНТ | 27,7 м² | 10 сот. | 800 000 | 28 881 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Энергия-86 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Березовая Роща СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Искра-911 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Надежда СНТ | 23,3 м² | 5,6 сот. | 1 250 000 | 53 648 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Березка-354 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Здоровье СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся маленький 2 этажный домик летний вариант, 4 на 7 метров, гараж 6на 4, колодец с чистой водой, на участке есть теплица, лес сразу за забором, парковочных мест много это крайние дачные дома, хоть на камазе разворачивайся, сам участок 12 соток, продаю половину участка, есть недалеко пляж в метрах 700.