Горьковское ш., 52 км от МКАД
Кулиги-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 45,7 м², участок 12 сот., щитовой.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 703 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈814 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −957 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Электрогорск ≈8,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13105
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 703 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 297 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 814 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 38 650 / 77 778 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 946 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 849 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 751 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 557 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -957 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Вертикаль СНТ | 45 м² | 6 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 45 м² | 13,5 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 02.11.2026 | сохраненная копия | |
| 1.7 км | Орбита СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Луч-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 600 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | ЭЛЕОН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Луговина СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Луговина СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Борисово д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Следово д. | 50 м² | 6,5 сот. | 1 990 000 | 39 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Газовик СНТ | 45 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок в тихом месте, удалëнном от дорог, 12соток с домом (6, 4х4, 1кв. М) в Снт "Кулиги-3" дер. Васютино. Удаленность от Мкад 60км. Участок ровный, прямоугольный. Электричество в доме, вода-летний водопровод, охрана, автоматические ворота, круглогодичный проезд. Дом летний щитовой 2-этажный, 3 комнаты и кухня. В доме есть печка. Дом поставлен на кадастровый учёт. На участке вырыт пруд 2х2м. В 10мин пешком магазин продукты и остановка обществ. Транспорта, подальше хоз. Магазин. В 2 км (можно пешком)от Снт обустроенный пляж с беседками. Много озер вокруг, можно рыбачить в пешей доступности.