Горьковское ш., 72 км от МКАД
Дружба СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 45 м², участок 7 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈258 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,8 млн → дом ≈195 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Войново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13103
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 257 850 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 805 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 195 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 333 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Мечта СНТ | 5,5 сот. | 750 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Экология СДТ | 6,2 сот. | 1 450 000 | 233 871 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 3 800 000 | 339 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 937 / 31 666 / 56 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 486 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 412 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 189 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 211 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Ротор СНТ | 44,6 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 937 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Чайка СДТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Текстильщик-2 СНТ | 47,8 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 38 703 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Восход-2 СНТ | 49,3 м² | 7,6 сот. | 1 950 000 | 39 554 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Вертолет-1 СНТ | 45 м² | 5,3 сот. | 1 099 000 | 24 422 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Орловка пос. | 40 м² | 8 сот. | 999 000 | 24 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дубравушка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 38 750 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Восход-2 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 45 м2, построенная в 2001 году. Дом выполнен из экспериментальных материалов с косметическим ремонтом. В доме три комнаты, что позволяет комфортно разместиться небольшой семье. Для удобства гостей предусмотрена терраса или веранда. На участке ухоженный сад с разнообразными цветами и зелеными насаждениями, создающими атмосферу уюта и спокойствия. Также имеется зона отдыха с навесом, где можно наслаждаться свежим воздухом. Кухня оборудована всем необходимым для приготовления пищи, включая газовую плиту и микроволновую печь. Водоснабжение осуществляется через скважину, электричество подключено. Кабельное/цифровое ТВ доступно для вашего развлечения. Объект расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт) с хорошей транспортной доступностью рядом железнодорожная станция. Санузел находится на улице. Отсутствие газа компенсируется возможностью использования дровяной печи. Этот дом станет отличным местом для отдыха от городской суеты.