Объект №13100 · дом · в продаже

Горьковское ш., 50 км от МКАД
Эдем СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 18 м², участок 8 сот.
Цена 2,1 млн ₽, поднимали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 503 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 89 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈160 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −836 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: вода — нет; канализация — есть; газ — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈11,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13100

Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %

Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Прекрасная возможность приобрести ухоженный участок в сосновом лесу! Продается очень любимый нами земельный участок с уютным домиком (бытовка 6х3) для проживания в живописном и экологически чистом месте. Это не зарегистрированный дом, это бытовка 6 на 3, которую строили у нас на участке. Об участке: Высокий, сухой участок  подтоплений и луж после дождя не бывает никогда. Расположен прямо напротив соснового бора с целебным воздухом. На территории сохранены взрослые деревья  сосны и березы, создающие особую атмосферу и тень. Участок полностью огорожен по периметру. Удивительный бонус: на земле часто сами по себе растут грибы! В 2025 году завезен плодородный чернозем для грядок и сада. Есть собственная скважина с водой. Абиссинская скважина 10-12 метров. О доме-бытовке (6х3 м): Построен в 2023 году, это не стандартная привозная бытовка (6 х 2,4), эту бытовку строили при нас, у нас на участке, мы сами следили за качеством постройки. Построена качественно и добротно, крыша не протекает, утепление 50. Пригоден для комфортного проживания с весны до осени. Но если поменять дверь и сделать утепление туалета, то можно и зимой жить. А можно и печку поставить. В домике есть: небольшой тамбур с дверью (для отсечения холодного воздуха) используется как прихожая, и в остальной части бытовки есть небольшая кухонная зона с раковиной, тумбочки и полки, холодильник. Проведено электричество, розетки и т. Д. Не хватает только вашей кровати для полного обустройства. Электричество: отдельный столб, 3 фазы, 15 квт. На столбе можно организовать видео-наблюдение, подключится к проводному интернету. Инфраструктура и коммуникации: На участке построен новый (2023 г.) утепленный деревянный туалет с полноценным унитазом городского типа (со сливом). Самодельный септик из 3 бочек. Так как песчаный грунт, никаких проблем с септиком нет и быть не может. Есть садовые качели (куплен в 2023 году). Зимой дороги регулярно чистятся, заезд возможен в любой сезон. Въезд на территорию Снт  через автоматические ворота с пультом дистанционного открытия (пульт у каждого собственника или по звонку. По всему Снт работает видеонаблюдение. На участок его можно легко подключить. В пешей доступности  чистый песчаный карьер, через живописную дорогу, популярное место для купания летом. Очень развитое и дружное сообщество собственников. Активный председатель, общий чат, планомерное развитие территории. В нашем Снт все участки распроданы, осталось всего несколько участков. Ежегодные взносы: 15.000 рублей. Важные детали: Участок в собственности более 4 лет. Существует возможность перевода земли из Снт в категорию Ижс. Живописная дорога к участку пролегает через сказочный лес. Идеальное место для тех, кто ценит природу, чистый воздух и ищет готовую базу для строительства будущего дома или дачи для отдыха! Стоимость указана без торга. Ответы на частые вопросы: 1. Взносы Снт (стоимость, тариф, долги). · На данный момент членские взносы составляют 15.000 рублей в год фиксированно с участка. · В эту сумму входит: вывоз мусора, освещение, содержание общих дорог (подсыпка, чистка дорог зимой). Электроэнергия оплачивается отдельно по счетчику. · Задолженностей по обязательным платежам за участком нет, справка из правления готова для предоставления. 2. Межевание, границы, регистрация построек. · Участок отмежеван, стоит на кадастровом учете. · Выписка из Егрн на руках. Границы забора соответствуют межеванию (споров с соседями нет). · Право собственности оформлено (участок принадлежит продавцу). · Постройки: не зарегистрированы. 3. Скважина (глубина). · Глубина скважины  около 8-10 метров. Вода техническая, летней эксплуатации. Вода заведена в туалет, есть вывод на полив. Для Пмж соседи в Снт устанавливают кесоны, систему для доочистки воды. 4. Электричество (фазы, мощность). · Отдельный столб. · Выделенная мощность составляет 15 квт. 5. Газ. · Магистральный газ в Снт не проведен. 6. Канализация. · На участке установлен самодельный септик из 3 бочек по 227 литров. Так как п