Горьковское ш., 53 км от МКАД
Родник СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 53 м², участок 5,1 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 786 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −632 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Электрогорск ≈3,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13099
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 10 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 786 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 314 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 9,5 сот. | 5 000 000 | 526 316 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 44 584 / 68 254 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 013 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -632 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Звездочка СНТ | 52,6 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 28 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Природа-4 СТ | 55 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 26 364 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Родник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Возрождение СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Озерки СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Белый Мох-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зеленый СТ | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Железнодорожник СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Зеленый дол СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 62 745 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт "Родник" около г. Электрогорск. Дом находится в уютном месте, имеется свой отдельный выход в лес. Площадь дома 53м2. Участок 5,1 сотка. Дом двухэтажный, на первом этаже большая комната, небольшой коридор, пристройка. На втором этаже одна комната. На первое этаже имеется дровяная печь. Есть телевизионная антенна. Отдельно стоит домик, в котором находится кухня, раковина и душевая. Есть центральный летний водопровод с мая по октябрь. В 2025 г. На территории участка и в душевой проведена замена труб водоснабжения и сантехники. Также установлен новый электросчётчик. Туалет торфяной, находится на улице. В Снт имеется свой магазин. Рядом с Снт находится автобусная остановка, что обеспечивает удобную транспортную доступность. До ж/д вокзала, автостанции и центра города 7-10 мин на автобусе. На участке есть чёрная смородина, малиновые деревья, клубника, голубика. Есть место для парковки автомобиля на участке. Снт охраняется, есть камеры видеонаблюдения, въезд по ключу. Один взрослый собственник. Собственность на дом и участок. Долгов по членским взносам нет. Риэлторам просьба не беспокоить.