Горьковское ш., 39 км от МКАД
Елочка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 09.09.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 625 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −951 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Захарово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13097
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 58 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 245 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 625 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 729 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Бабенки СНТ | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Газовик СНТ | 10,3 сот. | 900 000 | 87 379 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Газовик СНТ | 4,8 сот. | 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Газовик СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Газовик СНТ | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Газовик СНТ | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | М-7 Волга 33-й км | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 529 / 55 556 / 87 500 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 118 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 906 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 694 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -951 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Жилино д. | 48 м² | 8 сот. | 8 200 000 | 170 833 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сирень СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Энергия-86 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 36 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 48 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Астра СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Искра СНТ | 51 м² | 8,3 сот. | 1 200 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Восточное СНТ | 48 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Богослово СНТ | 40 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Елочка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 22.09.2025 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 300 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 280 000 (−20 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 250 000 (−30 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продаётся дача в Снт Елочка, участок ровный, правильной формы, ухоженный, на участке 2-х этажный дом 6/4, баня 3/3, колодец, туалет. Хорошие соседи проживают круглогодично. Красивое живописное место, рядом две реки, два озера, со двора выход в грибной лес.