Горьковское ш., 52 км от МКАД
Прогресс СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −793 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈12,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13096
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 30 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 672 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 49 750 / 85 714 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 890 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 791 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 592 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -793 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 49 500 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радуга-2 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Факел СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Факел СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Нефтяник-7 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маяк-5 СНТ | 35 м² | 6,6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Первомайское СНТ | 46,5 м² | 9 сот. | 2 933 000 | 63 075 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Затишье СНТ | 42 м² | 5,7 сот. | 1 300 000 | 30 952 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Луговина СНТ | 39 м² | 7 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Импульс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, в доме есть всё необходимое, скважина 14 метров, септик, бойлер на 50 литров, отопление электричество, можно эксплуатировать круглый год, дороги зимой чистят, магазин в 15 минутах ходьбы, документы только на землю, небольшой торг.