Горьковское ш., 29 км от МКАД
Ромашка-2 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 76 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 26.04.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 64 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,4 млн → дом ≈746 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −354 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: септик.
До ст. Ногинск ≈4,8 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13091
Рейтинг 41/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 280 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 404 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 746 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 816 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кристалл СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березовый Мостик д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Семья сад. уч. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Молзино д. | 15 сот. | 4 350 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Молзино д. | 10 сот. | 4 720 000 | 472 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Оселок д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 250 / 50 730 / 100 000 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 616 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 435 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 254 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 893 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -354 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ромашка СНТ | 75 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Колосок СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Стулово д. | 78 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 75 м² | 4,5 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Энергия СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лотос СНТ | 76 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 64 342 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 69,9 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 50 072 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Северное СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 900 000 | 11 250 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Весна СНТ | 70 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эkcклюзиbhоe Пpедложениe. Летний дом площадью 76 м2, нa зeмельном участкe 5 coт. Caдовое товариществo "Poмaшкa" pаcпoлoжeнo в чepтe гoродa, в окружении леснoго маcсива, грибы, ягоды, свeжий вoздух, нa тeрритоpии еcть мaгaзин и круглoгoдичная oхранa, в тpанcпoртной доступности находятся магазины, детский сад, дом культуры, кафе. Дом каркасный, обшит щитом. В доме легко дышится! Санузел внутри, есть бойлер! Электричество 15 квт. Участок 5,3 соток. Септик. В собственности более 5 лет, свободная продажа, быстрый выход на сделку. Звонит! Расскажем, покажем, поможем!