Горьковское ш., 32 км от МКАД
Весна СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 18 м², участок 6,6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,18 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 25 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −688 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Машиностроитель ≈2,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13088
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 62 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 120 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 058 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Весна СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Северное СНТ | 7 сот. | 1 599 999 | 228 571 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 19,6 сот. | 4 887 500 | 249 362 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Северное СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 944 / 90 000 / 132 667 |
| цена объекта | 2 178 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 851 300 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 601 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 423 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -688 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Дружба Плюс СТ | 18 м² | 6 сот. | 449 000 | 24 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Солнышко СОНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Топограф СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 132 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 178 000 (−22 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 178 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2224585. "Формула Вашего счастья 18 +60". 18 кв. М сегодня идеальный сценарий переезда с душной квартиры в свой оазис в черте города! Продается, пожалуй, самый продуманный и подготовленный участок в товариществе, за такую стоимость. Вам не придется годами "поднимать" землю и ждать усадки все уже сделано с запасом и умом. Участок 6.61 соток выравнен в ноль, не затапливается. Плодородный слой создавался на совесть: завезено 13 камазов плодородного грунта. Газон, грядки или цветник все будет расти как на дрожжах без лишних вложений. Жить можно в имеющемся теплом доме 18 кв. М., пока будете вести строительство основного дома (возведен свайный фундамент под капитальный дом площадью 60 кв. М.) Стены и крыша дело вашей фантазии и бюджета, но самая грязная и ответственная часть (грунт и сваи) полностью решена. "Все включено": Коммуникации и быт Электричество, колодец, септик. Безопасность и въезд территория под контролем (при въезде установлены камеры наблюдения), Заезд на участок оборудован откатными воротами. Спокойно и за себя, и за технику, оставленную на время стройки. Локация Снт "Весна" это не "медвежий угол", а черта города. Фактически вы живете в Электростали со всей ее инфраструктурой (школы, больницы, детские сады, остановки общественного транспорта во все направления города, в частности на Москву), но при этом наслаждаетесь тишиной и собственным садом. Покупателю, который хочет въехать завтра, а достраивать в своем темпе смотреть в первую очередь! Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.