Горьковское ш., 48 км от МКАД
Луговина СНТ, Богородский гор. округ
Дача 50,8 м², участок 5,3 сот., бревно.
Цена 2,37 млн ₽, снижали с 2,47 млн; первая цена 2,47 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 492 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈916 тыс., покупка после торга ≈2,01 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −994 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈9,1 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13076
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 803 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 492 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 969 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луговина СНТ | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 7 сот. | 1 111 111 | 158 730 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ВИМовец СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 916 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 52 272 / 62 745 |
| цена объекта | 2 370 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 014 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 936 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -994 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Возрождение СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Зеленый дол СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 62 745 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Зеленый дол СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Малахит СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 2 650 000 | 55 208 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Заря СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Прогресс СНТ | 52,6 м² | 6,1 сот. | 2 900 000 | 55 133 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Маяк-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нефтяник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 28 167 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Луговина СНТ | 39 м² | 7 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Первомайское СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 962 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 470 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 370 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 370 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137063180 Дача в окружении леса. Участок: - Площадь: 5,3 соток, приподнят и отсыпан, правильной формы. - Территория огорожена забором. - Въездные ворота на участок для нескольких машин. - Дом. - Туалет. - Хозблок. - Плодово-ягодные деревья и кустарники. - Летний водопровод. - Участок поставлен на кадастровый учёт с определением границ. Дом: - Дом зарегистрирован. 1 этаж: одна комната, кухня-гостиная. 2 этаж: одна комната, лоджия. - Фундамент ленточный. - Крепкий, тёплый, построен из бревна (полулафет). - Электричество. Инфраструктура: - Снт Луговина чистое и ухоженное Снт, расположенное в удалении от промышленных объектов и производств. - Окружено ягодными и грибными лесами. - Улицы освещены. - Чистый воздух. - Спокойные и дружелюбные соседи, часть из которых проживают круглогодично. - Удобный подъезд. Дороги зимой чистят. - Шлагбаум в Снт открываются по пропуску. - Хорошая транспортная доступность на общественном транспорте. Остановка близко. До ж/д и автовокзала г. Ногинска- 20 км, г. Электрогорска 12 км. Рядом магазин Пятёрочка, фермерский продуктовый магазин, аптека и маркетплейсы.