Горьковское ш., 52 км от МКАД
Радуга-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 24 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −551 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Янтарная ≈12,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13075
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 972 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 855 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 43 042 / 65 306 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 861 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 718 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 289 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -551 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | ЭЛЕОН СНТ | 49 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 65 306 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Механизатор СНТ | 69,7 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 43 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Буровик СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 55 м2, построенная в 2018 году. Дом из пеноблоков с двумя этажами, требует ремонта. В наличии две комнаты, кухня оборудована всем необходимым. Отопление печное, водоснабжение центральное, канализация выгребная яма. На участке площадью 6 соток расположена баня, что добавляет дополнительный комфорт. Участок огорожен забором, есть дорожки и зона отдыха. Электричество подключено. Отличное место для тех, кто ценит спокойствие и природу.