Горьковское ш., 52 км от МКАД
Механизатор СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈12,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13074
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 972 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 855 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 593 / 43 166 / 63 158 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 345 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 228 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 876 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 264 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Прогресс СНТ | 52,6 м² | 6,1 сот. | 2 900 000 | 55 133 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Озерки СНТ | 54 м² | 6 сот. | 950 000 | 17 593 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Первомайское СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 962 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Росинка СНТ | 57 м² | 6,7 сот. | 3 600 000 | 63 158 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Зеленый дол СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радуга-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маяк-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маяк-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача в снт Московской области. Дом из бруса 2007 года постройки. Капитальный фундамент, утеплен, отличные полы, крыша металл. Забор профиль. В доме на первом этаже прихожая, две комнаты, на втором этаже одна комната свободной планировки. На участке аккуратная летняя кухня, полностью оборудована для прибывания. Хоз. Блок, душевая, туалет, теплица. Замечательное место для отдыха. Все оформлено, оперативный показ.