Горьковское ш., 68 км от МКАД
Текстильщик-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 49,2 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 14.02.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 21 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈884 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −116 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Крутое ≈1,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13073
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 836 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 260 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 140 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 171 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-3 СНТ | 8,1 сот. | 1 500 000 | 185 185 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-3 СНТ | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 358 000 | 35 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 884 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 32 692 / 48 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 695 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 610 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 526 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 356 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 568 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −116 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Текстильщик-2 СНТ | 50 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Карболитовец СДТ | 50 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Текстильщик-2 СНТ | 47,8 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 38 703 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Карболитовец СДТ | 52 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Вертолет-1 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Вертолет-1 СНТ | 42 м² | 5 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Вертолет-1 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 55 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хороший Торг Реальному Покупателю! Продается уютная дача площадью 45 м2 с кирпичными стенами, расположенная на участке 6 соток в Снт. Дом одноэтажный, с косметическим ремонтом, что позволяет сразу заселиться. Внутри две комнаты, оформленные в светлых тонах, что создает атмосферу уюта. Есть терраса. На территории участка растут плодовые деревья, а также есть возможность обустроить сад или огород. Для водоснабжения используется скважина, канализация представлена выгребной ямой. Электричество подключено, доступно кабельное/цифровое ТВ. До ближайшей железнодорожной станции можно добраться по асфальтированной дороге. В шаговой доступности находится магазин, что обеспечивает удобство в повседневных покупках. По всем вопросам обращаться по телефону. Торг возможен. Продажа в связи с переездом в другой город.