Горьковское ш., 37 км от МКАД
Калина СНТ, Богородский гор. округ
Дача 120 м², участок 7,4 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 06.06.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 254 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 24 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль −717 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Машиностроитель ≈4,1 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13070
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 31 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 245 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 708 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калина СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая Искра СНТ | 5 сот. | 80 000 | 16 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка-354 СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка-354 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка-354 СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-354 СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 810 / 33 673 / 101 980 |
| цена объекта | 2 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 634 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 402 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 171 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 707 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -717 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | 112 м² | 6 сот. | 7 160 000 | 63 929 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Плотня СНТ | 132 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 26 515 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Энергия-86 СНТ | 84 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 810 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Новое Борилово КП | 97,3 м² | 10 сот. | 7 520 000 | 77 287 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Колос СНТ | 101 м² | 10 сот. | 10 300 000 | 101 980 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | ЛПХ Игнатово пос. | 140 м² | 6 сот. | 5 999 000 | 42 850 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Приозерное СНТ | 100 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Весна СНТ | 143 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 32 867 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дружба СНТ | 98 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 33 673 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 15.06.2025 | 3 499 000 (−501 000) | история площадки |
| 02.07.2025 | 3 199 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.09.2025 | 2 999 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.02.2026 | 3 199 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 2 999 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 3 199 000 (+200 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 2 999 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 750 000 (−249 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 499 000 (−251 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 799 000 (+300 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 499 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
МО Ногинский район с/пос Мамонтовское деревня Тимково Снт искра. Дом двухэтажный, баня. Туалет на улице. В хорошем состоянии.