Горьковское ш., 30 км от МКАД
Кристалл СНТ, Богородский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 64 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,7 млн → дом ≈803 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −892 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Ногинск ≈3,7 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13069
Рейтинг 43/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 282 802 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 697 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 803 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 844 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пешково д. | 12,6 сот. | 5 028 000 | 399 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Пешково д. | 9,4 сот. | 2 800 000 | 297 872 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 5,7 сот. | 2 000 000 | 350 877 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 13,5 сот. | 4 800 000 | 355 556 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 20 сот. | 6 100 000 | 305 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 57 124 / 106 250 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 414 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 287 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 033 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -892 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 5,6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 45 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 4,8 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Расцвет СНТ | 40 м² | 5,4 сот. | 4 250 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 40 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Калинка СНТ | 44,3 м² | 4,6 сот. | 2 600 000 | 58 691 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 000 000 (−900 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом в Снт, в лесном массиве. Расположен на первой линии, вид на поле, Дом брусовой, фундамент ленточный, 4 х 5,5 м, обшит сайдингом, площадь 45 кв м, 2 этажа, планировка: прямоугольная комната на 1 и 2 этажах. Отопление: газовый конвектор и газовый баллон. Колодец на бетонных кольцах, глубина 10 м. Септика нет. Статус дома Жилой, тариф электроэнергии 6,29 руб/квтч, мощность 15 квт. Круглосуточная охрана. Асфальтированная дорога, зимой чистят регулярно. Соседи проживают круглогодично. Газификация в ближней перспективе До городской черты 3 км. Торг ( кадастровый номер участка 50:16:0301016:555, жилого дома 50:16:0301016:4127).