Горьковское ш., 50 км от МКАД
Возрождение СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 300 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Электрогорск ≈6,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13068
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 50 666 / 64 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 383 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 019 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Алексеево СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васютино д. | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Зеленый дол СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 62 745 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Малахит СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 2 650 000 | 55 208 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Родник СНТ | 53 м² | 5,1 сот. | 2 100 000 | 39 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Луговина СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Искра СНТ | 51 м² | 8,3 сот. | 1 200 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Заря СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Маяк-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается каркасно-щитовая дача для круглогодичного проживания площадью 50 м2, построенная в 2026 году. Фундамент блочный, окна Пвх, кровля профлист. Электрическое отопление, водоснабжение осуществляется через скважину, а канализация представлена септиком из бетонных колец. Учасок отсыпан, насаждений нет. Рядом карьер для купания, лес с грибами и ягодами. До ж/д станции и автовокзала города Электрогорск 10км. Электричкой до Курского вокзала 1:50 в пути. От Мкад по Горьковскому шоссе 65км. Торг при осмотре.