Горьковское ш., 21 км от МКАД
Лесной рп, Пушкинский гор. округ
Дача 60 м², участок 7 сот., панель.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Земля ≈344 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,41 млн → дом ≈89 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −2,01 млн ₽, маржа −165 %, ROI −62 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Войново ≈1,4 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13060
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 344 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 411 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 89 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 483 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 3 800 000 | 339 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 333 / 25 295 / 70 789 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 007 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −165 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.3 км | Мечта СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход-2 СНТ | 59,3 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 25 295 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубравушка СНТ | 55 м² | 3,9 сот. | 1 250 000 | 22 727 | в продаже 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Астра СДТ | 55,8 м² | 7,6 сот. | 3 950 000 | 70 789 | в продаже 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубравушка СНТ | 72 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 33 333 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Текстильщик-5 СНТ | 51,5 м² | 7,2 сот. | 1 100 000 | 21 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Рубин СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 980 000 | 16 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 18.4 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дружба СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Строитель-2 СНТ | 51,7 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 99 613 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача! Дaчa pаспoлoжeнa в pайоне п. Гоpoдищи, Пeтушинского рaйона, CT "Лecнaя Пoляна" ( peгиcтpaция oбъекта Мoскoвскaя oбласть, Ореxово-Зуeвcкий рaйoн, д. Boйнoва-Гора). В дoме имеeтся 3 кoмнаты ( нa 1эт кухня, комната, на 2эт свободный, можно сделать любую планировку), ( газовая плита баллон). Имеется подвал по периметру дома высотой 2.5 м. Коммуникации: электроснабжение заведено в дом, отопление печь. Окна дерево. И еще есть окна для веранды (не поставил). Участок 7 соток ровный, сухой, правильной формы. Очень удобный подъезд к дому, участок угловой с большой прилегающей территорией, машин 5 точно можно поставить это с улицы и две во дворе. На участке доп постройка, в ней оборудован сан узел и душ ( горячая вода водонагреватель). Снт въезд через шлагбаум, дороги чистят. С трассы М7 ( Горьковское направление)- 5км, до поселка Городищи с развитой инфраструктурой 2км, до автобусной остановки 10мин пешком (далее до жд, прямое сообщение Москва-Владимир). В поселке имеется поликлиника, аптеки, сетевые супермаркеты, рынки. Снт частично жилое. Есть возможность подключить газ, проходит по границе. В шаговой доступности грибные и ягодные места, смешанные леса, 2 реки. Свежий воздух вдали от городской суеты гарантирован!