Горьковское ш., 57 км от МКАД
Полянка СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 52 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 557 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Электрогорск ≈3,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13059
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 339 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 943 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 365 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Белый Мох-2 СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Виктория СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Виктория СНТ | 8,4 сот. | 750 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зеленый дол СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Белый Мох-1 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Белый Мох-1 СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Белый Мох-1 СНТ | 5,6 сот. | 590 000 | 105 357 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 091 / 47 971 / 65 979 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 246 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 128 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 891 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 074 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Монтажник СНТ | 52,8 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ландыш СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 563 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Аргуновка СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 44 922 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Электропередача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Пингвин СНТ | 48,5 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 65 979 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Природа-4 СТ | 45 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Белый Мох-1 СНТ | 39,2 м² | 4,5 сот. | 2 000 000 | 51 020 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дружба СНТ | 61 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 57 377 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Электромашина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ромашка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 030 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 900 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в г. Электрогорске, Снт "полянка", первая линия, первый дом, оформлен как жилой, можно прописаться, отопление как конвекторами так и русской печкой, везде пластиковые окна, свой колодец, горячая, холодная вода в доме, перед домом лес, своя калитка с выходом в него, на территории баня, туалет уличный, огромная беседка с диваном, столом и лавочками, теплица, летний курятник с выгулом, яблони, малины, смородина, клубника и виноград бонусом))))я собственник, продаю без риэлторов и других посредников!