Горьковское ш., 24 км от МКАД
Стулово д., Богородский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Земля ≈308 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,85 млн → дом ≈700 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −638 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Кашино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13058
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 308 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 850 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Стулово д. | 5,8 сот. | 2 999 000 | 517 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Стулово д. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Стулово д. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Стулово д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Стулово д. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Стулово д. | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стулово д. | 14 сот. | 3 999 990 | 285 714 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крымский массив | 9 сот. | 3 150 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крымский массив | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крымский массив | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 250 / 70 139 / 143 154 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 766 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 621 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 330 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -637 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Аксено-Бутырки д. | 40 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 4,8 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 5,6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Машиностроитель СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 490 000 | 37 250 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Расцвет СНТ | 40 м² | 5,4 сот. | 4 250 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Стулово СТ | 48,2 м² | 6,2 сот. | 6 900 000 | 143 154 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 40 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Горелый Лес СНТ | 42 м² | 7,3 сот. | 3 400 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ромашка СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 550 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136425762 Продаётся двухэтажный дом, построенный в 2002 году, расположенный в закрытом садовом некоммерческом товариществе (Снт). Въезд осуществляется через шлагбаум. О доме: · Этажей: 2. · Год постройки: 2002. · Внутренняя отделка: две комнаты с деревянной отделкой, кухня. · Санузел: расположен на улице. Коммуникации и водоснабжение: · Водоснабжение: из колодца. · Электричество проведено. Участок и дополнительные постройки: · Хоз. Блок для садового инвентаря. · Площадь участка: 6 соток. · Плодовые деревья на участке. Инфраструктура: · Рядом с Снт расположен магазин. · Поблизости озеро. Особенности сделки: · Один взрослый собственник. · Без долгов и обременений. · Свободная продажа. · Быстрый выход на сделку. Показы по договорённости. Звоните для уточнения деталей.