Горьковское ш., 69 км от МКАД
Окраина СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 45 м², участок 11,7 сот., пенобетон.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 04.12.2024.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 11,7 сот. = 1,44 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,86 млн ₽, маржа −162 %, ROI −62 %.
Коммуникации: вода — нет; в описании: скважина, колодец, газ.
До ст. Крутое ≈3,1 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13053
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 70 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 283 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 442 000 ₽ (11,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 158 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Будьково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 359 / 32 887 / 65 116 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 439 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 367 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 295 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 151 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 859 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −162 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 47 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 23 404 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Содружество СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Текстильщик-5 СНТ | 51,5 м² | 7,2 сот. | 1 100 000 | 21 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тополиный пос. | 38 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 39 474 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Орловка пос. | 40 м² | 8 сот. | 999 000 | 24 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Импульс СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 65 116 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ветерок СТ | 41,6 м² | 6,5 сот. | 990 000 | 23 798 | в продаже 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Березка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 34 524 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Виктория СНТ | 44 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.12.2024 | 3 600 000 | история площадки |
| 13.04.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.10.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.11.2025 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.12.2025 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 12.12.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 12.02.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Срочная продажа! Продается дачный участок, состоящий из двух земельных участков (6 соток + 5,7 соток) с зарегистрированным двухэтажным домом (оформлен как нежилой). Дом с террасой (кухня) и на каждом этаже по комнате. Первый этаж пеноблок, утеплен изнутри, второй мансардный обшит вагонкой. Крыша менялась в 2020 году на металлочерепицу, имеются стоки. На территории имеются: туалет (выгребная яма), летний душ, 2 металлических контейнера (хранение садовых инструментов), хоз блок (душ, туалет, небольшая комната). А также колодец в 4 кольца и скважина. Участки ровные, оба поднимались (весной воды нет). Забор по всему периметру. Элeктричеcтвo круглый год, мaгиcтpальный газ по плану в 2026 году. Есть круглогодичный доступ к участку, дороги чистятся. Дом можно переоформить в жилой (сделав пристройку сан узел, подвести воду со скважины, утеплить). Также есть возможность выкупить два соседних участка и объединить с этими.