Горьковское ш., 53 км от МКАД
Железнодорожник СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 60 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 438 тыс. → дом ≈2,26 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 14 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13049
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 438 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 262 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Труженик СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 9,7 сот. | 555 000 | 57 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 364 / 44 664 / 76 033 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 620 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 206 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 189 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Родник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Природа-4 СТ | 55 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 26 364 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 52,6 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 28 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Зеленый СТ | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Белый Мох-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Кузнецы д. | 60,5 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 76 033 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Виктория СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Родник СНТ | 53 м² | 5,1 сот. | 2 100 000 | 39 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Чайка-2 СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача с земельным участком в районе города Электрогорска Павлово-Посадского района Московской области 65 км от Мкад Горьковское шоссе. Дом деревянный 6х8, общая площадь 60 кв. М. 1-й этаж просторная веранда, гостиная и две комнаты. 2-й этаж холл и спальная. Отдельно стоящая летняя кухня. Душевая. Туалет. Хозблок. Вся разводка полностью по воде и по электричеству. Участок 7 соток. Обработан и огорожен. На участке растут хвойные, лиственные и плодородные деревья. Центральный летний водопровод. Свет круглый год. Зимой дороги чистят, так как живут постоянно около 20 семей. Садоводческое товарищество все в зелени, дорога щебень. Охрана. Видеонаблюдение. Круглогодичный асфальтированный подъезд. На низкой машине проехать можно. 20 минут пешком от ЖД и автобусной станции. Рядом вся инфраструктура рынок, магазин Пятерочка, аптека, бассейн, два озера. Собственность на землю и дом. Убедительная просьба агентам и посредникам не беспокоить.