Горьковское ш., 52 км от МКАД
Эхо СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 515 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Электрогорск ≈10,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13046
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 796 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 235 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ново-Озерное СНТ | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 38 570 / 66 667 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 448 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 276 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 103 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 758 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 179 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Комета СНТ | 90 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зеленый дол СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зеленый дол СНТ | 91,5 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 38 251 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесное 2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шерна СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Кулиги-2 СНТ | 87,9 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 25 028 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маяк-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лесное СНТ | 81,1 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 55 487 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заря-2 СНТ | 80,5 м² | 6 сот. | 2 540 000 | 31 553 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146411060 Уютный деревянный дом из бруса в Снт. Всесесезонное проживание! Предлагается к продаже теплый и ухоженный дом из бруса, готовый для круглогодичного комфортного проживания. Идеальный вариант для тех, кто ищет загородный дом с возможностью постоянной регистрации (прописки). Ключевые преимущества: · Дом: Дом из экологичного бруса, утеплен, пригоден для проживания в любое время года. · Коммуникации: · Водоснабжение: Собственная скважина, вода заведена прямо в дом. · Отопление: Комбинированное уютная русская печь и современные электрические конвекторы. · Электричество: в доме. · Санузел: в доме, что обеспечивает комфорт в любое время года. · Территория: Участок с надежным забором из металлопрофиля по фасаду, с воротами и калиткой сухой, ровный. · На территории есть металлический гараж для вашего автомобиля. · Подъезд и дороги: Хорошая подъездная дорога, въезд в Снт через автоматические ворота (с пульта). Дороги регулярно чистят зимой, проблем с подъездом нет. Есть возможность купить смежный участок! Дополнительно: Хозяин настроен на быструю и честную сделку.