Горьковское ш., 52 км от МКАД
Эхо СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 102 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 513 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 17 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,84 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Электрогорск ≈10,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13042
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 513 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 287 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 422 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ново-Озерное СНТ | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 973 / 33 036 / 88 750 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 528 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 352 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 175 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 398 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Рябинушка СНТ | 112 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 33 036 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Виктория СНТ | 86 м² | 9 сот. | 13 000 000 | 151 163 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Следово д. | 100 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 60 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маяк-2 СНТ | 85,9 м² | 5,8 сот. | 1 458 000 | 16 973 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Горизонт СНТ | 74,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 30 914 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Брянцево Поле СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Ёлочка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 100 000 | 88 750 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Природа-4 СТ | 72 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
#1307 (754). Продаю дачу в д. Дальняя, снт Эхо, Горьковское направление, 60 км от Мкад. Участок 6 соток, огорожен шифером и профнастилом. Растут яблони, груши, кустарники, цветы. На участке расположен 2-х этажный шлакоблочный дом общей площадью 102 кв. М. На 1-м этаже: - коридор, - кухня, - 3 комнаты; На 2 этаже (без отделки!): - 2 комнаты, - балкон. Перекрытия плиты, на окнах ставни, покрытие крыши оцинковка. Гараж в цокольном этаже. Коммуникации: - электричество, - скважина, - газобаллонное оборудование, - печь, - электрокотел (не подключен). Один собственник. Показы по предварительной записи. Документы готовы к сделке. На дополнительные вопросы по объекку отвечу по телефону.