Горьковское ш., 32 км от МКАД
Астра СНТ, Богородский гор. округ
Дача 48 м², участок 5,7 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Земля ≈361 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 2,06 млн → дом ≈844 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −111 %, ROI −52 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны; свет — есть.
До ст. Ногинск ≈1,9 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13037
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 360 696 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 056 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Астра СНТ | 6,1 сот. | 2 100 000 | 344 262 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Астра СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 3 400 000 | 566 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Загорново д. | 10 сот. | 4 100 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Астра СНТ | 5 сот. | 4 499 000 | 899 800 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Загорново д. | 31 сот. | 28 000 000 | 903 226 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 16 сот. | 16 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 3,7 сот. | 875 000 | 236 486 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Загорново д. | 9,6 сот. | 5 900 000 | 614 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,5 сот. | 3 550 000 | 645 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 39 566 / 70 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 873 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 775 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 578 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 747 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | 48 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Астра СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Восточное СНТ | 48 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 8 сот. | 800 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 45 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Калинка СНТ | 44,3 м² | 4,6 сот. | 2 600 000 | 58 691 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восточное СНТ | 53,2 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 41 353 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ракета СНТ | 45 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке 2 дома: 1-й 1980 гола постройки щитовой утепленный одноэтажный, комнаты проходные 12 и 8 кв. М., кухня 7 кв. М. Стены и потолок обиты вагонкой, пол линолеум. Газ баллонный. Электричество. 2-й дом 2017 года постройки двухэтажный 4х6м бревно и веранда 2,5х6 м щитовая обита вагонкой. Окна Пвх. Фундамент из блоков Фбс. Требует достройки. Электричество заведено в веранду (свет, розетки). Вода скважина на известняк новая. Туалет новый. Летний душ 1,2х1,6 м. Сарай 2х4 м. Теплица 3х7,2 м. Яблони, груша, вишни, ежевика, малина, смородина и т. Д.