Горьковское ш., 53 км от МКАД
Дальний СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 100 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 392 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 35 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. пл. 14 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13033
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 971 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 392 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 607 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 070 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вереск СНТ | 9,7 сот. | 555 000 | 57 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вереск СНТ | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вереск СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вереск СНТ | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вереск СНТ | 13,7 сот. | 840 000 | 61 314 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вереск СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 162 / 39 500 / 45 714 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 316 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 657 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Восход ИМБП СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 39 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Карачаровец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Статистик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Васютино д. | 71,1 м² | 5,7 сот. | 2 500 000 | 35 162 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Аэрофлот-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем добрый день! Продаем свою дачу. Построенную дедом. Фундамент блочный на песчаной подушке, проветриваемый для возможности регулирования, так как грунты не стабильные, много торфа. Прекрасный посёлок советской закалки со своей инфраструктурой. Весь периметр отгорожен забором и противопожарным рвом с водой. На кпп охрана и въезд по звонку через ворота. Подъезд к поселку асфальт. На территории: 1. Зимний домик утепленный с полной системой жизнеобеспечения ( горячая вода, кухня, мойка, слив в автономную канализацию. 2. Летний дом 2 этажный утепленный без отопления ( возможно подключение). 3. Душевой домик с туалетом и горячей водой, также имеется душевая кабина и канализация автономная. 4. Туалет на улице как отдельное строение. 5. Сарайчик для инструментов. 6. Беседка со столиком и 2 лавочки. 7. Многолетние плодоносные деревья ( яблоня, слива, крыжовник смородина и т. Д). Имеются ворота для заезда автотранспорта. Центральное водоснабжение. Вся техника и мебель остается. Кому интересно могу подсказать недорогое дизайнерское решение! Будет всё очень красиво. Возможен обмен на ваше авто.