Горьковское ш., 34 км от МКАД
Солнышко СОНТ, Богородский гор. округ
Дача 15 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,62 млн → дом ≈381 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 19 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈643 тыс. / целевая ≈579 тыс. / пессимист. ≈514 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,34 млн ₽, маржа −455 %, ROI −82 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Ногинск ≈2,4 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13031
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 195 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 619 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 381 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5,2 сот. | 1 500 000 | 288 462 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Солнышко СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнышко СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калинка СНТ | 13 сот. | 2 535 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5,6 сот. | 1 200 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Затишье пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орешник СНТ | 12,8 сот. | 7 107 000 | 555 234 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орешник СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Планета СНТ | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ямские Леса СНТ | 40 сот. | 9 200 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 41 667 / 150 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 643 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 611 000 ₽ |
| продажа: целевая | 579 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 336 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −455 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −82 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березка-354 СНТ | 16 м² | 10 сот. | 300 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Затишье СНТ | 15 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сосновый Бор СНТ | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Машиностроитель СНТ | 12 м² | 14 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 000 000 (+900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Расположение- Красный Электрик, снт Солнышко, 1-я линия. Домик летний. Участок 12 соток, 2 свидетельства о собственности по 6 соток участок 13 и 14 в собственности с 2014 года. На одном участке посажены саженцы 3-4 летние груши, яблони, вишня, черешня, фундук, слива, облепиха, айва. Кустарники крыжовник, малина, смородина черная и красная, ежевика. Второй участок оставлен для строительства. Свет есть, вода колодец. Соседи все проживают круглогодично. После строительства дома есть возможность прописки. 3 машиноместа перед воротами.