Горьковское ш., 79 км от МКАД
Энергопром СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 90 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 03.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 465 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 10 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −2,27 млн ₽, маржа −121 %, ROI −55 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь.
До ст. Войново ≈11,5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13030
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 22 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 465 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 535 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 722 / 26 190 / 43 807 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 348 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 231 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 113 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 878 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −121 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Вертолет-1 СНТ | 83 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 15 663 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Южный-4 СНТ | 84 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 26 190 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Восход-2 СНТ | 71 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 30 282 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Цветмет СНТ | 72 м² | 6 сот. | 700 000 | 9 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Мечта СНТ | 66,2 м² | 8,7 сот. | 2 900 000 | 43 807 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.03.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Один этаж+ мансарда. Две комнаты по 18м2, терраса и кухня на первом этаже и комната 25м2 на втором этаже. Так же утепленный балкон на 2 этаже. В доме имеется печь. На участке гараж4.5х7м, хоз. Постройки. Участок 12 соток. Так же на участке посажены яблони, груши, клубника, малина, белая, красная, черная смородины, крыжовник. Большая летняя кухня 18м2 с комнатой для отдыха. К летней кухне подведена вода. К участкам подведена вода для полива. Сам участок чуть выше соседних, завезено 35 камазов хорошего грунта. Дом находится в Снт "Энергопром".