Горьковское ш., 58 км от МКАД
М-7 Волга 81-й км, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 75 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 66 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 758 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −2,01 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня.
До ст. пл. 14 км ≈4,7 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13025
Рейтинг 28/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 59 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 758 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 227 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | М-7 Волга 81-й км | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Плотава д. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Плотава д. | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | М-7 Волга 81-й км | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плотава д. | 33 сот. | 500 000 | 15 152 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ожерелки д. | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ожерелки д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Никулино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Никулино д. | 17 сот. | 1 870 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Нестерово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 31 429 / 55 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 286 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 006 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | М-7 Волга 81-й км | 70 м² | 8,5 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карат СНТ | 78 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 40 385 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Виктория СНТ | 80 м² | 8,2 сот. | 1 500 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рябинушка СНТ | 85 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 23 412 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Березка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Зеленый СТ | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Железнодорожник СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Морозко СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В окружении леса продается земельный участок 10 соток с дачным домом 73,8 кв. М., каркасно-щитовой, утеплен. Обшит вагонкой. 1 этаж: 2 комнаты (15кв. М. И 12 кв. М.), кухня-гостиная 15 кв. М., терасса 17 кв. М. 2 этаж- большая спальня 30кв. М. На земельном участке расположена беседка, мини- банька с печкой, скважина. Свет круглогодично. Земельный участок с межеванием, огорожен забором. Право собственности от 2015 года, один продавец. Свободная продажа. Более конкретную информацию можно получить по телефону.