Горьковское ш., 52 км от МКАД
Пингвин СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 48,5 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 31.03.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 319 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 34 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈770 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. пл. 14 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13021
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 319 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 881 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 402 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 770 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 091 / 44 922 / 60 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 161 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 820 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Монтажник СНТ | 52,8 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Природа-4 СТ | 45 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Аргуновка СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 44 922 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Полянка СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 61 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 57 377 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Электропередача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ландыш СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 563 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Белый Мох-1 СНТ | 39,2 м² | 4,5 сот. | 2 000 000 | 51 020 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 02.05.2025 | 3 700 000 (−1 300 000) | история площадки |
| 13.09.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 850 000 (+350 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 550 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 200 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в очень хорошем состоянии, можно жить круглый год, свет, вода, русская печь, дом из газблоков обложенный облицовочным кирпичом, утеплен, два этажа, три больших комнаты. В доме душ, туалет на улице, Сад ухожен, соседи дружные. В снт есть большое озеро. По документам земли населенных пунктов.