Горьковское ш., 52 км от МКАД
Прогресс СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 120 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 6,3 млн; первая цена 6,3 млн ₽ от 11.07.2024.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −2,2 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈12,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13020
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 817 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 870 / 38 251 / 66 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 471 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 289 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 923 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 197 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Маяк-2 СНТ | 115 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 20 870 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Источник СНТ | 131 м² | 7,2 сот. | 8 500 000 | 64 885 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Луговина СНТ | 120 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шерна СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Нефтяник-7 СНТ | 108 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 25 926 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Комета СНТ | 90 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Зеленый дол СНТ | 91,5 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 38 251 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Зеленый дол СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Алексеево СНТ | 100 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2024 | 6 300 000 | история площадки |
| 16.07.2024 | 6 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.07.2024 | 6 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 26.07.2024 | 6 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.07.2024 | 6 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 02.08.2024 | 5 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 12.10.2024 | 5 000 000 (−900 000) | история площадки |
| 28.10.2024 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 31.01.2025 | 5 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 13.02.2025 | 5 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.03.2025 | 4 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2025 | 4 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.07.2025 | 4 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 17.10.2025 | 3 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 31.01.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 200 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу 6 соток. Участок ровный, сухой. На участке расположенно 3 жилых строения ( есть помещение под баню),2 хозяйственных, есть теплица. Две парковочный зоны по 9 метров( одна техническая). Жилые строения все утеплены, есть отопление ( электро). Водоснобжение центральное ( летнее). Так же на участке расположены фруктовые растения, и цветы. Территория снт охраняемая. На территории есть водоем, прекрасный лес в шаговой доступности ( много Грибов, ягод). В доме останется мебель бытовая техника, садовый инвентарь. Адекватный торг. P. S. Тихое место, спокойные соседи. Шустрым хороший торг.