Горьковское ш., 64 км от МКАД
Мечта СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 130 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Земля ≈336 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 3,7 млн → дом −498 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 26 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −2,41 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Поточино ≈4,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13016
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 336 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 3 698 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 831 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 7,8 сот. | 7 000 000 | 897 436 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 7,8 сот. | 7 000 000 | 897 436 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 10 сот. | 11 000 000 | 1 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Исаакиевское Озеро пос. | 14,2 сот. | 4 200 000 | 295 775 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Малая Дубна д. | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Малая Дубна д. | 11,5 сот. | 1 100 000 | 95 652 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 5,5 сот. | 5 550 000 | 1 009 091 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 543 / 33 000 / 36 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 511 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 335 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 160 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 809 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Сермино д. | 120 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 42 Участок пос. | 92 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 25 543 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Яблонька СНТ | 100 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом, с участком 11 соток, от Орехово-Зуево 1 км, благоустроенный посёлок, по границе сосновый лес, 2х этажный дом, 2-й этаж бревенчатый сруб пятистенный из строганного бревна 220-240 мм, 9*9м, 1й этаж цокольный кирпичный с ж/б перекрытием, в цокольном этаже гараж и бассейн, круглый пвх по стальному каркасу диаметром 3м, 2 этаж полноразмерный, потолок 3,0м, имеется мебель, не менее 6 спальных мест, 2 спальни, 2х спальная, 2 односпальные кровати, зал, 2 дивана, прихожая, душевая кабина с сауной(финская электрическая печка-каменка), электрический котёл, биотуалет, чердачное помещение свободной планировки с окнами и балконом, в холле 2й свет на 1й этаж, может быть приспособлено под проживание, водопровод из колодца на участке, горячее водоснабжение накопительным котлом, канализация в септик из колец около дома, на участке плодовые кустарники и деревья, есть стальной каркас теплицы, рядом с домом небольшой пруд, собственный колодец.