Горьковское ш., 25 км от МКАД
Ковровщик СТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈243 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 39 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −938 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: баня.
До ст. Кашино ≈6,6 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13013
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 792 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ковровщик СТ | 9,7 сот. | 3 000 000 | 309 278 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ельня д. | 8 сот. | 5 500 000 | 687 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ельня д. | 8 сот. | 3 450 000 | 431 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сосновый Бор СНТ | 7,5 сот. | 1 890 000 | 252 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сосновый Бор СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ельня д. | 5,4 сот. | 2 000 000 | 370 370 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ельня д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосновый Бор СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ельня д. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 54 898 / 94 681 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 825 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -937 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Энергия СНТ | 50,7 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 54 241 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Загорново д. | 65 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Зимородок КП | 47 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 94 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ромашка СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 21 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Заря СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Восход-2 ЛП СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
6 сот, сухой и ровный уч, колодец, баня, хорошая ровная дорога, свет, септик, видео по запросу.