Горьковское ш., 24 км от МКАД
Энергия СНТ, Богородский гор. округ
Дача 87 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 04.12.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Земля ≈300 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −2,24 млн ₽, маржа −98 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Кашино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13009
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 88 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 300 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 690 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Колосок СНТ | 7,9 сот. | 4 181 700 | 529 329 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колосок СНТ | 8,3 сот. | 4 414 900 | 531 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колосок СНТ | 9,2 сот. | 4 870 700 | 529 424 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосок СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стулово СТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крымский массив | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крымский массив | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крымский массив | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 111 / 37 136 / 73 087 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 876 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 301 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 244 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Стулово д. | 78 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосок СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Энергия СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Аметист СНТ | 83 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 54 819 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Металлист СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ромашка-2 СНТ | 76 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 28 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Березка-3 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 16 111 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ромашка СНТ | 75 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Рассвет СНТ | 81 м² | 6,5 сот. | 3 100 000 | 38 272 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Прометей СТ | 73,2 м² | 6 сот. | 5 350 000 | 73 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.12.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 3 300 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из бруса 150/150 в хорошем экологическом месте. Рядом лес. Хороший подъезд, охраняемая территория. Рядом вся инфраструктура. Недалеко два озера и река Клязьма. Проведен газ по периметру в 2011 г. Стоянка для машины. Душ электрический котёл. Продает собственник. Дом 6 на 8,5. Второй этаж 36м.