Горьковское ш., 51 км от МКАД
Кулиги СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3,39 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 308 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,88 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −2,23 млн ₽, маржа −154 %, ROI −61 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈6,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13007
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 082 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 889 / 39 861 / 57 500 |
| цена объекта | 3 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 881 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 810 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 720 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 629 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 448 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 233 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −154 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Комета СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 42 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Березки СНТ | 48,5 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 45 361 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Вертикаль СНТ | 45 м² | 6 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | ЭЛЕОН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Орбита СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Борисово д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Луговина СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Звездочка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 280 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Виктория СНТ | 44 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.09.2026 | 3 470 000 (−130 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 390 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 3 470 000 → 3 390 000 |
Описание
Горьковское шоссе, снт "Кулиги" д. Васютино дом 27. Продается загородный дом каракасно-щитовой 45 м2 в 60 км от Мкад на земельном участке 6.0 соток. Огорожен с двух сторон. Горьковское шоссе, все коммуникации. Готовый загородный дом (дача) в снт "Кулиги" Московской области отлично подходит для семьи. Про Дом. Площадь дома 45.0 м2; 1 этаж кухня, гостиная, спальня, прихожая, сан. Узел. Стены из каркасно-щитовые, (утепление 50). Электричество 5 квт; Горячее холодное водоснабжение (одна скважина, водонагреватель 40 литров); Вода из скважины чистейшая (питьевая), не требует никаких дополнительных фильтров для очистки( если только для самоуспокоения); Фундамент блочный; Про Участок. Участок правильной формы 6 соток; Забор по периметру участка, установлены распашные ворота; Описание. Готовый дом (дача) для хорошего отдыха, Живописные места, рядом с снт два больших озера. Снт под охраной, въезд ворота с пульта, дороги в зимний период чистятся регулярно. Есть возможность прописки. Я собственник.