Горьковское ш., 29 км от МКАД
Ромашка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 50 м², участок 5 сот.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 26.10.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,36 млн → дом ≈2,13 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −974 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −27 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, колодец, газ.
До ст. Ногинск ≈4,6 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13006
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 360 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кристалл СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Семья сад. уч. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березовый Мостик д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 13,5 сот. | 4 800 000 | 355 556 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 241 / 70 000 / 94 681 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 365 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 197 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 028 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 692 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -974 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зимородок КП | 47 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 94 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Астра СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Энергия СНТ | 50,7 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 54 241 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 21 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Жемчужина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Путеец СДТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Сирень СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Стулово СТ | 48,2 м² | 6,2 сот. | 6 900 000 | 143 154 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 29.10.2025 | 4 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 4 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 01.11.2025 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.11.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.11.2025 | 3 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.11.2025 | 3 820 000 (−30 000) | история площадки |
| 02.01.2026 | 3 800 000 (−20 000) | история площадки |
| 23.01.2026 | 3 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 3 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 3 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 490 000 (+40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт, Ромашка, это стародачное место, на его территории есть магазин, пруд. Вокруг лес в котором много грибов и ягод Дача огорожена забором, имеется парковочное место для одной машины. На участке есть колодец и водопровод летний. Растут яблони, груши, кусты смородины, крыжовника, слива,. Недавно построили баню. Дорожки выложены плиткой"остаётся кухня, холодильник, плита газовая. Баня оснащена финской печью, душевой кабиной. В зоне отдыха стол и табуретки в русском стиле. В ближайшее время в Снт будет проведен природный газ и цена на участки значительно увеличивается.