Горьковское ш., 78 км от МКАД
Автомобилист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 92 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 26.06.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 207 тыс. → дом ≈3,29 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 20 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −2,8 млн ₽, маржа −154 %, ROI −61 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня, скважина.
До ст. Войново ≈10,6 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13003
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 207 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 293 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 793 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 680 / 28 424 / 45 077 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 270 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 156 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 043 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 816 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 799 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −154 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Березка СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 30 208 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ландыш СНТ | 81,3 м² | 6,3 сот. | 1 600 000 | 19 680 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березки СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 571 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Энергопром СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 930 000 | 45 077 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Окраина СНТ | 81 м² | 6 сот. | 1 880 000 | 23 210 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Урожай СНТ | 77,4 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 28 424 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Березки СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 05.07.2025 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с возможностью прописки. От города Орехово-Зуево 15 минут. Рядом большой магазин Верный. Имеется скважина, колодец. Въезд на территорию Снт закрыт шлагбаумом. Свет подведен. Туалет на улице. Баня бочка. Дом утеплен. Веранда крытая. Окна пластиковые Ворота для въезда машины, распашные. Продаю или меняю на 1-комнатную квартиру. Торг уместен. Продается с мебелью.