Горьковское ш., 41 км от МКАД
Ямские Леса СНТ, Богородский гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 620 тыс. ₽, снижали с 780 тыс.; первая цена 780 тыс. ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 91/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈200 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈527 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,18 млн ₽, маржа 51 %, ROI 105 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ногинск ≈2,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12996
Рейтинг 91/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 7.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 199 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 599 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Солнышко СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ямские Леса СНТ | 40 сот. | 9 200 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Солнышко СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 13 сот. | 2 535 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,2 сот. | 1 500 000 | 288 462 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,6 сот. | 1 200 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Затишье пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Планета СНТ | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 667 / 93 596 / 128 710 |
| цена объекта | 620 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 527 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 884 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 740 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 596 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 307 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 180 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 105 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Северный СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 30 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 30 м² | 5,1 сот. | 3 550 000 | 118 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Восход СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 27 м² | 7 сот. | 950 000 | 35 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Дубки СНТ | 30 м² | 8 сот. | 890 000 | 29 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Солнечный СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Елочка СНТ | 32 м² | 12 сот. | 2 999 999 | 93 750 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 31,9 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 106 583 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Надежда СНТ | 31 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 128 710 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 780 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 750 000 (−30 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 740 000 (−10 000) | история площадки |
| 21.08.2026 | 720 000 (−20 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 700 000 (−20 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 680 000 (−20 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 670 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 660 000 (−10 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 630 000 (−30 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 620 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 620 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок не огорожен. Приходите и смотрите в любое время. 55.835709, 38.474284 Продается земельный участок с садовым домиком и хоз. блоком (состояние ветхое). На кадастре стоит только земельный участок. Дом не стоит. Площадь ЗУ: 722 кв.м 8 соток Кад. номер: 50:16:0402019:102 Адрес: обл. Московская, р-н Ногинский, Городское поселение Ногинск, вблизи п. Красный электрик, снт "Ямские леса", участок 30 Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения Право собственности с 2009 года (1 собственник).