Горьковское ш., 71 км от МКАД
Маяк-5 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 46 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 515 тыс. → дом ≈85 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈962 тыс. / целевая ≈866 тыс. / пессимист. ≈770 тыс. → от пессимистичной прибыль −340 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Янтарная ≈11,2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12995
Рейтинг 13/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 125 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 9.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 85 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ново-Озерное СНТ | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 595 / 28 571 / 76 000 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 962 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 914 000 ₽ |
| продажа: целевая | 866 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 770 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -340 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | ВИМовец СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Горизонт СНТ | 37 м² | 6 сот. | 799 000 | 21 595 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Виктория-2 СНТ | 35 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом требует частичного ремонта кровли - над верандой прохудилась крыша, течет. Участок заросший, требуется расчистка. Долгов по взносам нет. Участок отмежеван. Тихая улица в снт, заезд через откатные ворота по звонку или с помощью пульта. На участке плодоносят яблони, малина. Отличный вариант на перспективу. Продается как есть. Реальному покупателю возможен торг. Осмотр в любое время. До снт ходит автобус в дачный сезон от Электрогорска по маршруту Маяки.