Горьковское ш., 100 км от МКАД
Восход СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,1 сот., бревно, 2010 год.
Цена 690 тыс. ₽; цена не менялась с 24.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 52/100 · уверенность 59 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 194 тыс. → дом ≈496 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 19 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈586 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈646 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: баня, скважина.
До ст. Войново ≈11,8 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12993
Рейтинг 52/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 173 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 34.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 194 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 496 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 1-го Мая пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 167 / 46 667 / 105 357 |
| цена объекта | 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 586 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 791 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 651 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 512 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 233 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 646 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Здоровье СНТ да: «ванная» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новый Снопок пос. да: «душевая кабина» + «мебель» | 60 м² | 6,3 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орбита СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 105 357 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 690 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 690 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с характером и потенциалом: обзор объекта 2010 года постройки Покупка недвижимости - это всегда поиск баланса между ценой и возможностями для реализации своих идей. Сегодня мы рассмотрим объект, который станет идеальным "чистым холстом" для тех, кто мечтает о загородной жизни, но не хочет начинать строительство с нуля. Конструктив: надежность и долговечность Этот двухэтажный дом, возведенный в 2010 году, сочетает в себе лучшие традиции деревянного зодчества и практичность современных материалов. Основа: Сруб из бревна - это экологичность, естественный микроклимат и отличная теплоизоляция. Дерево "дышит", создавая внутри дома атмосферу уюта, которую невозможно повторить в бетонных строениях. Внешняя отделка: Дом обложен кирпичом. Это стратегически верное решение: кирпичная "рубашка" защищает бревно от внешних воздействий (осадков, ветра, ультрафиолета), значительно продлевая срок службы несущих конструкций и повышая пожарную безопасность. Кровля: Крыша выполнена из алюминия. Это долговечный, легкий и коррозийно-стойкий материал, который не требует сложного ухода и прослужит десятилетиями. Вода: летний водопровод. Есть возможность пробурить скважину. Состояние: пространство для ваших идей Дом требует ремонта. Для многих покупателей это звучит как минус, но давайте посмотрим на это с другой стороны: Отсутствие чужих следов: Вам не придется переделывать "бабушкин" ремонт или демонтировать устаревшие дизайнерские решения. Вы сразу начнете с чистого листа. Контроль качества: Вы сами выбираете материалы для отделки, планируете инженерные коммуникации и создаете интерьер, который будет отвечать именно вашим потребностям. Инвестиционная привлекательность: Объекты, требующие косметического или частичного ремонта, всегда стоят дешевле готовых вариантов. Вложив средства в отделку сейчас, вы значительно увеличите рыночную стоимость дома в будущем. Участок: свобода для ландшафтного дизайна Участок на данный момент не обработан. Это означает, что у вас нет необходимости бороться с чужими посадками или переносить старые постройки. Это идеальная площадка для ландшафтного дизайнера (или для вас самих): Вы можете зонировать территорию так, как удобно вам: выделить место под зону барбекю, баню, сад или детскую площадку. Отсутствие насаждений позволяет сразу проложить необходимые коммуникации (дренаж, автополив, освещение) без ущерба для уже существующих растений. Итог Этот дом - отличный вариант для тех, кто ищет капитальное строение с "правильным" конструктивом. Фундамент, стены и крыша уже готовы и ждут своего владельца, который вдохнет в них новую жизнь. Если вы готовы приложить усилия, чтобы превратить этот дом в "дом мечты", этот объект станет для вас лучшим вложением средств и времени. Вышлю видео пр запросу.