Носовихинское ш., 95 км от МКАД
Химик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 493 тыс. → дом ≈357 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,16 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈931 тыс. → от пессимистичной прибыль −592 тыс. ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Авсюнино ≈6,5 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12988
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 493 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 357 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Южный-4 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мисцево д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мисцево д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 22 304 / 39 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 164 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 106 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 931 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -591 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Южный СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Южный-5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Южный-6 СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 490 000 | 29 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вертолет СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 25 926 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Химик СНТ | 45 м² | 6 сот. | 750 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Южный-4 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Восток СНТ | 50 м² | 6 сот. | 500 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Русь СНТ | 49 м² | 8 сот. | 850 000 | 17 347 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Вишенка СНТ | 51 м² | 5,8 сот. | 1 000 000 | 19 608 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дубок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 850 000 |
Описание
Продаётся уютная дача в СНТ Химик (Казанское направление)! ДОМ ОФОРМЛЕН КАК ЖИЛОЙ, ПОДХОДИТ ПОД ПРОПИСКУ (МАТ. КАПИТАЛ ИСПОЛЬЗОВАТЬ НЕЛЬЗЯ). Локация: от ст. Авсюнино всего 15 минут на автобусе/такси. Остановка прямо рядом с СНТ! Рядом продуктовый и строительный рынок всё под рукой. Территория охраняется спокойствие гарантировано. Участок: 6 соток (ровный, высокий никаких луж весной!) Отличное солнечное место. Дом (50 кв.м): Каркасно-щитовой, утеплён Снаружи сайдинг, внутри вагонка (уютно и аккуратно) Планировка: кухня + 3 отдельные комнаты Электричество разведено по всем комнатам Отопление печь-буржуйка (быстро нагревает) На улице: Хозблок для инструментов и вещей Беседка для чаепитий и шашлыков Вода летний водопровод (полив грядок и душ на даче ок) Идеальный вариант для сезонного отдыха, дачи. Приезжайте всё покажем!