Горьковское ш., 97 км от МКАД
Союз СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈588 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −631 тыс. ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — есть; в описании: газ.
До ст. Крутое ≈9,6 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12986
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 588 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 643 / 28 854 / 62 222 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 227 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 163 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -631 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Мечта СНТ | 42 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Яблонька СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 270 000 | 26 458 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Полиграфист СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Рубин СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новый Снопок пос. | 40 м² | 6,2 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Осенний сад СНТ | 56 м² | 9 сот. | 1 100 000 | 19 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Текстильщик-1 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ландыш СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Старт-3 СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Полиграфист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. 10 км от Орехово-Зуево СНТ СОЮЗ. По кадастру 6 соток, фактически около 9. Дом: 1 этаж- веранда+ 2 спальни 2 этаж- холл+ спальня. Отдельно стоящая кухня + душ+ туалет+сарай. Летний водопровод с мая по ноябрь, газ- баллоны. Соседи с одной стороны. Недалеко пятерочка, пиццерия.