Горьковское ш., 98 км от МКАД
Вагонник СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 25,8 м², участок 11,4 сот., дерево.
Цена 999 999 ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 60 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 11,4 сот. = 684 тыс. → дом ≈316 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈516 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈985 тыс. / целевая ≈886 тыс. / пессимист. ≈788 тыс. → от пессимистичной прибыль −578 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Войново ≈10,8 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12980
Рейтинг 10/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 67 % | 4.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 684 000 ₽ (11,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 315 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 248 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 516 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 33 333 / 113 462 |
| цена объекта | 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 849 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 985 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 886 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -577 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Кирпичного завода пос. | 26 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 113 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Три сестры СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 74 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 690 000 | 23 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | ТЭЦ-22 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 780 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Малинка СНТ | 28,5 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березки СНТ | 32 м² | 6 сот. | 750 000 | 23 438 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Текстильщик-1 СНТ | 27 м² | 9,3 сот. | 990 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Клубничка-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Губино д. | 22,9 м² | 15,5 сот. | 5 600 000 | 244 541 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По всем вопросам ПИСАТЬ В СООБЩЕНИЯ и предварительно ПОСМОТРЕТЬ объявление Участок 11.36 соток Проведено межевание Отремонтированная крыша Пластиковые окна Забор из профнастила Есть электричество Есть колодец Электрические ворота на въезде в СНТ На участке есть пристройка требующая ремонта крыши(кухня) + пара теплиц.